형사전문변호사 법무법인 태신

보증금을 돌려받지 못한 분들께서 가장 먼저 물으시는 것이 「이것도 사기냐」이고, 두 번째가 「고소하면 돈을 받을 수 있느냐」입니다. 두 질문의 답이 서로 달라 나누어 말씀드립니다.

돌려주지 못한 것과 속인 것은 다릅니다

형법 제347조 제1항의 사기죄는 2025년 12월 23일 개정으로 법정형이 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금으로 높아졌습니다. 다만 형이 무거워졌다고 성립 범위가 넓어진 것은 아닙니다.

사기죄가 되려면 계약을 맺을 당시에 속인 사정이 있어야 합니다. 계약할 때는 돌려줄 수 있었는데 그 뒤 사정이 나빠져 못 주고 있는 것이라면 민사 문제로 보는 것이 원칙입니다. 상담에서 결론이 가장 많이 갈리는 지점이 여기입니다.

대법원 판결에 따르면, 임차인에게 임대인 측의 보증금 반환 의사와 능력은 계약을 맺을지 판단하는 중요한 사실이고, 돌려줄 능력이 없는 사정을 알리지 않고 계약했다면 사기죄의 기망에 해당할 수 있습니다(대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결). 보유 자산 없이 새로 받은 보증금으로 앞의 보증금을 메우던 구조에서, 그 사정을 알리지 않고 계약한 사건이었습니다.

반대로 계약 당시에는 집값과 선순위 채무에 비추어 돌려줄 여력이 있었는데 그 뒤 시세가 떨어지거나 다른 사정이 생겨 못 돌려주는 경우라면 사기로 보기 어렵습니다. 결국 계약 당시의 등기 상태와 임대인의 사정이 어땠는지가 관건입니다.

고소를 한다고 보증금이 돌아오지는 않습니다

형사 절차는 처벌 여부를 정하는 절차이고, 돈을 돌려받는 것은 별도의 절차입니다. 보증보험, 임차권등기명령, 보증금반환 소송, 경매 배당 같은 길이 있는데, 어느 것을 어떤 순서로 밟느냐에 따라 회수 결과가 달라집니다. 고소만 해 두고 민사 절차를 미루는 사이 경매 배당처럼 기한이 있는 절차를 놓치는 경우도 있습니다.

한 가지만은 꼭 기억해 두셔야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 등기가 마쳐지기 전에 먼저 이사를 나가면 우선순위를 잃을 수 있습니다.

전세사기피해자로 결정받을 수 있는 경우

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 요건을 갖춘 임차인에게 경매·공매와 세금 징수에 관한 특례를 주고 있습니다. 전입신고와 확정일자를 갖추었을 것, 보증금이 5억 원 이하일 것(위원회가 2억 원 범위에서 올릴 수 있습니다), 여러 임차인에게 피해가 생겼거나 생길 것으로 예상될 것, 임대인에게 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 이유가 있을 것이 요건이고, 보증보험으로 전액을 돌려받을 수 있는 경우 등은 제외됩니다(같은 법 제3조).

사기로 고소할 수 있는 사건인지, 민사 절차를 먼저 밟아야 하는 사건인지, 피해자 결정을 받을 수 있는지는 계약서와 등기 이력을 보아야 가려집니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 그 전에 먼저 상의해 주시기 바랍니다.