[기획]=상가임대차보호법 판례로 본 약국가 쟁점
상가건물 임대차 보호법은 약국을 개설하려는 약사들에게도 약사법과 더불어 민감하게 영향을 미치는 법 중 하나다. 그 중 2015년 신설된 권리금회수기회 보호 등 조항은 특히 중요하다. 하지만 대법원 판례를 보면 임차인들의 기대만큼 권리금을 인정받지 못하는 경우가 다수 등장한다. 그 원인과 권리금 해법은 무엇인지 살펴본다.<편집자 주>
<글 싣는 순서>
<1>상가임대차법 모르면 낭패..."약국 권리금 지켜라"
<2>권리금회수기회 보호 계약 후 5년 내 여부...대법원 판결은
<3>법조계가 조언하는 약국권리금 회수 전략은 |
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권리금회수기회를 보호해야 한다는 조항이 등장하며 기존 법 체계와 가장 맞닿은 부분은 계약갱신요구권이었다. 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않았을 때 임차인이 임대인에게 요구할 수 있는 권리로 임차인의 안정적인 점포 운영을 위해 도입됐다. 하지만 이 조항은 권리금회수기회 보호 조항과 맞물려 각급 법원마다 해석이 다른 상황이다.
서울고등법원은 항소심에서 상가임대차법 10조 1, 2항의 취지 등을 살필 때 10조의4 권리금회수기회보호조항은 계약갱신요구권이 있는 5년의 임대차기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우 적용되는 것으로 해석하는 것이 맞다고 판단했다.
만약 5년 이후도 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 이유 없이 거절할 수 없다면 임대인으로서는 자신의 재산에 대한 권한을 자유롭게 행사할 수 없는 결과가 된다고도 설명했다.
반면 대전지방법원은 항소심 판결에서 입법자가 조항을 신설한 입법취지 등을 고려할 때 10조의4 권리금회수기회보호조항에 계약갱신요구권이 5년으로 제한돼 있는 점을 유추 적용하는 것은 법원의 법률해석권한의 한계를 넘어선 것으로 판단했다.
또한 계약갱신요구권과 그 기간을 규정한 제10조 1, 2항과 제10조의4 권리금회수기회보호조항은 임차인의 영업기간과 권리금을 보호하는 것으로 입법취지가 다르다고도 설명했다.
만약 임대인들의 주장대로 5년 이상의 경우 권리금회수기회가 보장되지 않는다면 임대인의 퇴거요구에 임차인들은 대응할 수 없으며 권리금 회수를 위해 5년 이내 계약을 종료시키고자 하는 등 상가임대차법의 입법목적에 반하는 결과가 나타날 것이라고 밝혔다.
아직 권리금회수기회보호와 계약갱신청구권 해석 여부에 대한 대법원의 직접적인 판결은 나오지 않은 상황이지만 별도로 권리금회수기회보호 여부로 약사 간 다툼이 대법원까지 진행된 사건 등에 따르면 상임법 관련 조항이 상황마다 적용됨을 알 수 있다.
임대 VS 임차 약사 간 다툼...권리금 회수 실패
대구지방법원서 시작된 약사 간 다툼은 대구고등법원을 거쳐 대법원서 최종적으로 심리불속행 기각 판결됐다.
대구지역 A약사는 2008년부터 상가를 임차해 보증금 1억원, 임대료 250만원으로 약국을 운영하는 도중 2014년 B약사가 상가건물을 매입해 건물주가 바뀌었다.
B씨는 직접 약국을 운영할 목적으로 임대차계약이 만료되는 시점이 되자 2015년 7월 2일 이를 알리는 내용증명을 A씨에게 보냈고 A씨는 권리금을 회수하기 위해 신규 임차인 C씨를 찾아 권리금 1억 원으로 계약을 체결했다.
B씨는 C씨와 임대차계약을 체결해 달라는 A씨의 요구에 신규임차인 준비사항으로 ‘권리금계약서 원본, 약사자격증사본, 약사경력증명서, 2014년도 부가가치세 납부증명서, 2015년도 소득세납부증명서, 2014년도 재산세 납부실적, 가족관계증명부, 국세 및 지방세 완납증명서, 신규임차인 명의의 예금잔고 증명서 원본, 약국 운영 단기 계획서 및 장기계획서’를 명시해 자료를 요구했다.
이후 임대차계약을 체결하기 위해 삼자가 함께 한 자리에서 신규 임차인 C씨가 기존보다 임대료를 20% 인상한 보증금 1억원, 임대료 3백만원을 수용할 의사를 밝혔지만 A씨는 330만원(부가세 별도)을 주장해 계약은 체결되지 못했다.
이에 B씨는 신규 임차인 예정자인 C씨가 △보증금 및 차임을 지급할 자력이 부족하다고 판단되고(예금잔고증명 미제출, 전적으로 부모 자금에 의존) △임차인으로서 의무를 이행할 의사 및 능력이 부족하다고 판단(약국운영 단기계획 및 장기계획서 미제출, 약국개업에 대한 본인의 소견 또는 장래포부, 미래비전 등에 대한 언급이 전혀 없었음)을 이유로 신규임차인으로 부적합함을 A씨에게 통보하고 A씨는 권리금은 회수하지 못한 채 약국을 나와야만 했다.
대구지방법원은 1심에서 우선 건물주인 B씨가 A씨에게 내용증명을 보낸 시점을 보면 상가임대차보호법이 시행된 2015년 5월 13일 임대차계약이 존속됨을 알 수 있다며 손해배상청구권한은 있다고 봤다.
권리금회수를 방해했는지 여부에 대해서도 △원고인 B씨가 직접 약국을 운영할 계획을 갖고 있는 점 △새로 임차인이 되려는 C에게 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시해 인상 폭이 매우 큰 점 △B씨는 C씨에게 약사로서의 자격증명서와 국세 또는 지방세의 체납여부와 관련된 서류뿐만 아니라 임차인의 개인정보와 밀접한 가족관계증명서, 약국운영계획서 등의 제출을 요구한 점 등을 볼 때 통상적인 임대차계약 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시한 것으로 보이는 점 등을 이유로 정당한 이유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위로 보고 감정평가 금액인 8987만원을 배상할 것을 판결했다.
상임법에 따르면 기존임차인이 신규임차인과 체결한 권리금과 임대차계약 종료 당시 권리금 중 더 낮은 금액을 배상하게 돼 있다.
하지만 대구고등법원 항소심에서는 판결이 달랐다. 임대차계약 기간이 5년 이상이어도 임차인의 권리금 회수 기회가 보장돼야 한다고 봤지만 임대인인 B씨가 증액한 월차임이 그간 7년간 동결한 월세를 현실화 한 것으로 정당하다고 본 것이다.
법원은 A씨가 2008년 임대차계약을 체결하고 250만원을 월차임으로 지급해 왔는데 이후 7년 동안 한번도 임대료가 인상하지 않은 점을 고려한다면 B씨가 A씨에게 재계약을 원할 경우 350만원(부가세포함)으로 월 차임을 인상하겠다고 통지한 것이 부당하게 현저히 고액의 차임을 요구한 것으로 보기 어렵다고 밝혔다.
이어 B씨는 1심 판결 이후 A씨로부터 약국을 인도받은 후 점포를 약국과 상가 점포로 분할했는데 상가 점포의 월세와 약국을 운영하다 임대한 월세의 합이 320여만 원으로 월세 350만 원에 비해 현저한 고액이라고 보기 어려우며 신규임차인 C씨에게 제시한 부가세포함 363만 원의 임대조건 또한 현저한 고액이 아닌데도 C씨가 300만 원의 입장을 고수해 무산된 것이라고 밝혔다.
법원은 또 B씨가 앞서 B씨에게 월차임 350만원으로 인상하겠다고 통보한 만큼 임대료를 인상하려는 것을 A씨 또한 알았을 텐데 이를 신규임차인과의 권리금 계약에서 권리금을 상당 부분 감액하는 등 협의가 없었다며 B씨가 일방적으로 현저히 고액의 차임을 요구했다고 볼 수 없다고 밝혔다.
또한 B씨는 약사로 건물 인도 이후 약국을 운영했는데 사건 약국을 인도받을 때까지 병원에서 근무하다 퇴사했으므로 스스로 약국을 운영할 목적으로 권리금 회수를 방해했다고 보기 어렵다고 판단했다.
따라서 법원은 권리금회수를 방해하지 않았다는 B약사의 항소가 이유 있다 보고 원심을 파기할 것을 최종 판결했다.
대법원은 상고심에서 대구고등법원의 원심판결에 문제가 없다며 심리불속행기각 판결하며 사건은 마무리 됐다.
대법원까지 진행된 약사 간 다툼에서 임차인 측을 변호했던 법무법인 태신 대구사무소 이동우 대표변호사는 “대법원에서 특별한 이유도 없이 상고기각결정을 끝나는 허무한 결론을 얻어 아쉬움이 많이 남는다”며 “상임법이 임차인을 보호하기 위해 권리금보호조항을 신설했지만 법률조항이 재판실무에 적용되는 과정을 겪으며 현실적인 문제에 부딪혔다”고 밝혔다.
이어 “법원이 애초에 권리금이라는 개념을 법적으로 이해하지 못하고 적극적으로 이해하려고 하지 않았으며 법률조항에서 미처 규정하지 못한 쟁점들에 대하여 법원이 적극적으로 해석하지 않으려고 하는 문제가 있었다”며 “권리금보호와 관련한 조항을 상당히 구체적으로 개정 또는 시행령에서라도 규정해 법원의 자의적인 해석을 막을 필요가 있어 보인다”고 밝혔다.
특히 항소심에서 기존임차인이 신규임차인에게 권리금을 감액하면서 임대인이 요구하는 조건을 협의해야한다고 본 것은 쉽게 수긍이 가지 않는다고 강조했다.
현실적인 시세가 있는 권리금상당액을 받지 못한다면 굳이 권리금보호조항을 둘 실익이 없고 법률조항에는 임대인이 거부할 수 있는 정당한 사유만을 규정해 임차인의 권리금보호를 적극적으로 규정하고 있는데 조항에 규정하지도 않은 해석으로 임차인의 권리를 제한할 여지가 있는 판결이기 때문이다고 설명했다.
해외서 점포 운영...정보 제공 불명확 패소
이 같은 권리금회수기회보호 관련 대법원 판결은 약국관련 사건은 아니지만 또 있다.
대구지방법원과 대구고등법원을 거쳐 대법원에서 심리불속행기각된 이 사건은 임차인이 권리금을 회수하기 위한 과정에서 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결하는 조건으로 제시한 임대료가 상임법 상 금지행위에 해당하는 현저한 고액을 요구해 권리금회수를 방해 한 경우라고 주장하며 권리금손해배상 등을 청구한 소송이다.
당시 임차인은 보증금 1억 원, 최초 계약 1년 동안은 월 400만원, 이후 월 500만원으로 월세를 책정해 계약기간 2011년 6월부터 2016년 6월까지 임대차계약을 체결했다.
임차인은 신규임차인과 2억 5000만원 권리금 계약을 체결해 임대인은 신규임차인과 임대차계약 협상에 나서 최종적으로 임대차보증금 1억 5000만원, 월세 800만원을 제시했으나 합의가 이뤄지지 않았다.
대구지방법원과 고등법원은 제출된 증거만으로는 현저히 고액이라고 인정하기에 부족할 뿐 아니라 신규임차인이 임대인과의 협상 등에 소극적이었고 임대인측이 요구한 관련 정보 제공도 충분치 않았던데 반해 임대인은 새로운 임대차계약의 체결을 위해 나름의 노력을 기울였다고 판단했다.
또한 신규임차인과 임차인은 지인 관계로 신규임차인은 해외에 거주하면서 사건 점포를 운영할 계획인 점, 감정평가된 권리금보다 1.6배에 달하는 금액으로 권리금계약을 체결하면서도 통상적인 조사 과정을 거치지 않은 채 권리금계약을 체결한 점 등에 대해 임대인이 의문을 품고, 관련 자료를 요구하고 계약체결을 망설인 것을 부당한 행위라고 볼 수 없다고 판단해 권리금회수 방해 행위가 없다고 판결했다.
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