형사전문변호사 법무법인 태신

의뢰인은 직접 지은 다세대 건물에서 여러 세대를 임대해 온 임대인으로, 임대차보증금 문제로 임차인들로부터 모두 세 건의 사기 고소를 당했습니다.

고소 내용은 다음과 같았습니다. ① 의뢰인이 임대차계약을 맺으면서 보증금을 돌려줄 것처럼 고소인들을 속였고 ② 실제로는 보증금을 받더라도 계약 기간이 끝난 뒤 반환할 의사나 능력이 없었는데도 ③ 수천만 원에서 1억 원대에 이르는 보증금을 받아 편취했다는 것

상황은 불리했습니다. 계약이 끝난 뒤에도 보증금은 반환되지 않았고, 건물에는 계약 전부터 여러 세대를 공동담보로 한 근저당이 설정되어 있었으며, 임차인의 임차권등기명령에 이어 건물에 대한 임의경매까지 개시된 상태였습니다. 고소인 측은 의뢰인에게 이 건물 외에는 별다른 재산이 없다는 점을 들어 처음부터 돌려줄 능력이 없었다고 주장했습니다.

형법은 사기죄를 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금으로 처벌하도록 정하고 있습니다(제347조 제1항). 고소가 세 건이나 이어진 만큼, 의뢰인에게는 계약 당시 보증금을 돌려줄 능력과 의사가 있었다는 점을 인정받는 것이 절실했습니다.

1. 계약 당시의 변제능력

의뢰인은 건물을 지을 당시의 자금 조달·집행 내역과 건축 관계자들과의 문자메시지, 대출 거래내역 등을 제출했습니다. 이를 통해 건축자금이 실제로 건축사업에 쓰였고, 공동담보 대출의 이자를 수년간 한 번도 연체하지 않고 원금까지 갚아 온 사실, 임차권등기명령 무렵까지 원리금을 납부한 사실, 경매 개시 전까지 신용점수가 매우 우수했고 건물 매입자금 대출 외에는 다른 금전채무가 없었다는 사실이 확인되었습니다.

2. 보증금의 사용처

계좌 거래내역에 따르면 의뢰인은 십여 세대의 임대사업을 장기간 이어 오면서 새 임차인의 보증금을 대부분 이전 임차인에게 보증금을 돌려주는 데 썼고, 고소인의 보증금 역시 같은 용도로 사용된 것으로 확인되었습니다. 개인적인 용도로 쓴 정황은 확인되지 않았습니다.

3. 반환이 늦어진 이유

의뢰인은 전세 수요 급감과 전세보증보험 가입 기준 강화 같은 외부 요인으로 새 임차인을 구하기 어려워져 반환이 늦어졌고, 그 사이에도 대출 시도, 매수인 유치, 관리비 대납 등으로 해결을 모색했다는 점을 설명했습니다.

경찰은 세 건의 고소 모두에 대해 불송치(혐의없음) 결정을 했습니다. 이유가 적힌 결정들에서 경찰이 든 사정은 다음과 같습니다.

▲ 건축 당시 자금이 실제 건축사업에 집행되었고, 담보대출을 계획대로 성실히 상환해 온 점 ▲ 경매 개시 전까지 안정적인 신용능력을 유지했고, 매입자금 대출 외 다른 채무가 없었던 점 ▲ 오랜 기간 임대사업을 하며 새 보증금으로 기존 임차인에게 보증금을 반환하는 구조가 정상적으로 이행되어, 계약 당시에는 반환할 수 있다는 합리적 전망이 있었던 점 ▲ 고소인 가운데에는 근저당 설정 사실을 알고 계약한 경우도 있었던 점 ▲ 다른 고소 건에서는 문자메시지상 고소인이 갱신을 거절하거나 반환을 요구한 사실이 확인되지 않아, 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있는 점

특히 한 결정에서 경찰은 이 사건이 형사상 사기보다 민사상 채무불이행의 성격이 강하다고 보았습니다.